Mua nhà, mua đất luôn là một quyết định lớn, mang tính chất lâu dài và quan trọng trong cuộc đời mỗi người. Tuy nhiên, không ít người đã phải đối mặt với tình trạng “tiền mất tật mang” vì những hợp đồng cài cắm nhiều điều khoản “bẫy”. Những mảnh đất được người bán/môi giới mời chào với những lời quảng cáo hoa mỹ như: “vị trí đẹp, pháp lý rõ ràng, tiềm năng sinh lời cao, giá cả phải chăng” thường thu hút sự chú ý của người mua. Khi đến thực tế, nhiều người mới tá hỏa phát hiện rằng mảnh đất họ mua chỉ là một bãi cỏ hoang, nằm trong khu quy hoạch treo hoặc không thể xây dựng. Điều này đặt ra vấn đề pháp lý quan trọng: Mua phải đất dính quy hoạch, người mua phải chịu những rủi ro gì?

1. Đất quy hoạch là gì?

Đất quy hoạch là đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền đưa vào kế hoạch, dự án quy hoạch sử dụng đất. Việc sử dụng đất này đã được xác định theo các mục tiêu, kế hoạch phát triển trong tương lai, như xây dựng công trình, hạ tầng, khu dân cư, khu công nghiệp, hay các mục đích khác theo quy hoạch đô thị hoặc nông thôn.

Theo quy định tại Điều 76 Luật Đất đai 2024, đất quy hoạch vẫn có thể được chuyển nhượng và khi tiến hành công chứng thì tổ chức hành nghề công chứng vẫn chứng thực trên Hợp đồng chuyển nhượng đất. Tuy nhiên, nhiều thửa đất quy hoạch mặc dù vẫn được chuyển nhượng, giao dịch nhưng khi nhận bàn giao đất, người mua phát hiện ra không thể xây nhà hoặc mật độ xây dựng bị giới hạn do vướng quy hoạch.

2. Làm thế nào để biết thửa đất có quy hoạch hay không?

Theo điểm b khoản 3 Điều 9 Thông tư 34/2014/TT-BTNMT quy định, thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt là thông tin công khai. Vậy nên, người mua hoàn toàn có thể tự tìm hiểu thông tin về quy hoạch đất thông qua một số cách sau:

(i) Tra cứu thông tin quy hoạch trực tiếp tại UBND cấp xã, cấp huyện. Người dân có thể đến trực tiếp UBND cấp xã hoặc huyện nơi có đất để hỏi, yêu cầu cung cấp thông tin về quy hoạch sử dụng đất. Tại đây, cán bộ địa chính sẽ cung cấp thông tin về quy hoạch chi tiết của thửa đất, bao gồm mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, ranh giới, các hạn chế về quyền sử dụng đất…;

(ii) Tra cứu thông tin quy hoạch trực tuyến trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh. Hiện nay, hầu hết các tỉnh, thành phố đều đã xây dựng cổng thông tin điện tử để cung cấp thông tin về quy hoạch sử dụng đất. Người dân có thể truy cập vào cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh nơi có đất để tra cứu thông tin quy hoạch;

(iii) Tra cứu thông tin quy hoạch trên các website quy hoạch: hiện nay,có một số website cung cấp thông tin quy hoạch đất đai của các địa phương. Người dân có thể truy cập vào các website này để tra cứu thông tin quy hoạch.

(iv) Liên hệ và hỏi tổ chức hành nghề công chứng tại địa phương có đất cần giao dịch chuyển nhượng.

Bên cạnh sự chủ động tìm hiểu của người nhận chuyển nhượng, người chuyển nhượng cũng có nghĩa vụ phải cung cấp thông tin đầy đủ về quy hoạch mảnh đất đó (trong trường hợp chủ thửa đất biết về thông tin quy hoạch). Theo quy định tại khoản 1 Điều 39 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2020, người chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về những thông tin đó.

Bên cạnh những rủi ro về pháp lý, đất quy hoạch lại được một số nhà đầu tư săn đón với ưu thế là giá thành rẻ, nhiều tiềm năng để đầu tư lâu dài như xây dựng nhà xưởng, cho thuê kho bãi, lập dự án…

3. Cần ràng buộc điều khoản gì trong Hợp đồng chuyển nhượng đất để người nhận chuyển nhượng không bị thiệt?

Để người nhận chuyển nhượng đất không bị thiệt thòi quyền lợi, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên ràng buộc những điều khoản về nghĩa vụ cung cấp thông tin của bên chuyển nhượng. Hợp đồng cần quy định rõ Bên chuyển nhượng cung cấp đầy đủ và chính xác thông tin về quyền sở hữu, tình trạng pháp lý của đất đai, các giấy tờ và thông tin liên quan đến quy hoạch sử dụng đất.

Bên cạnh đó, người nhận chuyển nhượng cần kiểm tra thông tin quy hoạch để đảm bảo rằng tất cả các thông tin bên bán đã cung cấp là chính xác và đầy đủ.

Đồng thời, Hợp đồng cần ràng buộc điều khoản giải quyết rủi ro nếu đất vướng quy hoạch trong từng trường hợp cụ thể ví dụ như: (i) do lỗi không cung cấp thông tin của bên chuyển nhượng; hoặc (ii) vướng quy hoạch phát sinh mà cả hai bên đều không biết…

4. Lời khuyên

Tranh chấp khi mua phải đất vướng quy hoạch là điều không ai mong muốn, kéo theo nhiều hệ lụy như tốn kém thời gian, chi phí, công sức… Do vậy, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước khi đặt bút ký Hợp đồng chuyển nhượng hãy trang bị sẵn kiến thức, tỉnh táo và cẩn trọng với các điều khoản “bẫy”; cần thiết tham khảo ý kiến Luật sư, chuyên gia tư vấn nếu thấy băn khoăn, lo lắng.