Vào ngày 20/10/2025, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Chi nhánh Khu vực 2 (“Ngân hàng Nhà nước”) đã ban hành Văn bản số 5553/KV2-TTRA phát đi cảnh báo đến các ngân hàng thương mại trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh và tỉnh Đồng Nai, yêu cầu tạm dừng việc cho vay để thanh toán tiền đặt cọc bất động sản theo các Văn bản thỏa thuận (hoặc hình thức tương tự) (“Văn bản thỏa thuận”) giữa khách hàng và các đơn vị tư vấn, môi giới, chủ đầu tư.
Theo Ngân hàng Nhà nước, thời gian qua cơ quan này thường nhận nhiều phản ánh, khiếu nại của công dân về việc ngân hàng cho vay với mục đích thanh toán tiền đặt cọc theo các Văn bản thỏa thuận. Việc cho vay này tiềm tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, nguy cơ mất vốn cho vay và dẫn đến tranh chấp kéo dài.
Ngân hàng Nhà nước dẫn chứng vừa qua Tòa án nhân dân Khu vực 7 TP. Hồ Chí Minh đã ban hành bản án (chưa có hiệu lực pháp luật), trong đó xác định nội dung của Văn bản thỏa thuận này vi phạm điều cấm của luật và bị tuyên vô hiệu theo quy định tại Điều 117 và Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015.
Bên cạnh đó, Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh đã ban hành Quyết định xử lý vi phạm hành chính ngày 07/10/2025 đối với một công ty tư vấn, môi giới về hành vi kinh doanh bất động sản khi bất động sản đó chưa đủ điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định liên quan đến việc công ty tư vấn, môi giới ký kết Văn bản thỏa thuận với khách hàng.
Trước đó, Sở Xây dựng tỉnh Bình Thuận (cũ) cũng từng có Văn bản số 962/SXD-QLN&PTĐT ngày 14/4/2023, yêu cầu các chủ đầu tư và đơn vị môi giới không thực hiện các hoạt động giao dịch mua bán, chuyển nhượng hoặc vận dụng hình thức giữ chỗ, đặt chỗ, đăng ký vị trí,… đối với các dự án chưa đủ điều kiện giao dịch.
Khi Văn bản thỏa thuận trái với quy định pháp luật và bị tuyên vô hiệu, các ngân hàng thương mại sẽ đối mặt với rủi ro pháp lý trong việc thu hồi khoản nợ.
Để hạn chế rủi ro và ổn định thị trường tín dụng, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các ngân hàng thương mại trên địa bàn thực hiện đồng bộ một số biện pháp. Trước hết, các ngân hàng cần theo dõi chặt chẽ việc xử lý, kết luận của Tòa án và các cơ quan quản lý liên quan đến các Văn bản thỏa thuận để kịp thời xử lý và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của khách hàng cũng như của Ngân hàng. Đồng thời, các tổ chức tín dụng phải tạm dừng ngay việc cho vay phục vụ thanh toán tiền đặt cọc bất động sản theo các Văn bản thỏa thuận cho đến khi có kết luận chính thức về tính pháp lý của giao dịch.
Thông qua nội dung văn bản nêu trên, có thể thấy, chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước trong bối cảnh hiện nay là cần thiết để bảo đảm an toàn tín dụng, hạn chế rủi ro nợ xấu và bảo vệ quyền lợi của người dân và ngân hàng. Các ngân hàng thương mại nên rà soát lại danh mục tín dụng, đặc biệt các khoản vay liên quan đến đặt cọc, giữ chỗ hay đăng ký vị trí đối với dự án bất động sản chưa đủ điều kiện pháp lý. Còn đối với phía người dân cần thận trọng khi ký kết Văn bản thỏa thuận; chỉ thực hiện các hình thức đặt cọc, giao dịch với đơn vị môi giới, tư vấn khi dự án được công khai, đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật hiện hành.
Tiếng Việt 
English