Việc trúng đấu giá đất không chỉ đơn thuần là “thắng cuộc”, mà còn kéo theo những ràng buộc pháp lý chặt chẽ về nghĩa vụ thanh toán và các chế tài đi kèm nếu vi phạm. Thiếu hiểu biết các quy định pháp luật trước, trong và sau quá trình đấu giá đất có thể dẫn đến những hậu quả nghiêm trọng và thiệt hại cho người tham gia đấu giá.
1. Những loại đất thường được tổ chức đấu giá?
Các phiên đấu giá thường được tổ chức cho nhiều loại đất khác nhau, tùy thuộc vào kế hoạch sử dụng đất của từng địa phương và nhu cầu của thị trường. Một số loại đất thường được đưa ra đấu giá như: Các lô đất trong các dự án khu dân cư mới, khu đô thị; Các thửa đất tại khu dân cư hiện hữu; Đất xây dựng trụ sở văn phòng, trung tâm thương mại, siêu thị; Đất xây dựng khách sạn, nhà hàng, khu du lịch; Đất xây dựng nhà máy, xí nghiệp, khu công nghiệp, cụm công nghiệp…
2. Đối tượng nào được tham gia vào phiên đấu giá đất?
Theo quy định tại khoản 3, 4 Điều 125 Luật Đất đai 2024, tổ chức và cá nhân được tham gia vào phiên đấu giá đất nếu thỏa mãn các điều kiện được liệt kê.
Khi tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai 2024, Nghị định 102/2024/NĐ-CP phải có đủ các điều kiện:
- Thuộc đối tượng được nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định về giao đất có thu tiền sử dụng đất tại Điều 119 Luật Đất đai 2024 và cho thuê đất Điều 120 Luật Đất đai 2024;
- Bảo đảm các điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại Điều 122 Luật Đất đai 2024 đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư; có năng lực, kinh nghiệm trong việc phát triển dự án;
- Nhóm công ty là tập đoàn kinh tế hoặc công ty mẹ, công ty con theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp khi tham gia đấu giá một thửa đất, khu đất hoặc một dự án gồm một hoặc nhiều thửa đất thì phải thỏa thuận để cử một công ty thuộc nhóm công ty tham gia đấu giá quyền sử dụng đất;
- Phải nộp tiền đặt trước bằng 20% tổng giá trị thửa đất, khu đất tính theo giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất;
- Không thuộc đối tượng bị cấm tham gia đấu giá theo quy định của pháp luật;
- Đáp ứng điều kiện quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở, dự án kinh doanh bất động sản khác.
3. Hậu quả khi người trúng đấu giá bỏ cọc đấu giá đất
Trong trường hợp đặt giá cao, trúng đấu giá quyền sử dụng đất nhưng bỏ cọc thì sẽ phải chịu trách nhiệm pháp lý dựa vào mức độ và tính chất hành vi cụ thể.
Về trách nhiệm hành chính: nếu hành vi bỏ cọc được xác định là cản trở hoạt động đấu giá tài sản (ví dụ: gây rối, làm gián đoạn phiên đấu giá), người vi phạm có thể bị phạt tiền từ 7.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng (theo điểm a khoản 21 Điều 1 Nghị định 117/2024/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 82/2020/NĐ-CP). Ngoài ra, nếu có hành vi thông đồng dìm giá hoặc nâng giá trong hoạt động đấu giá mà chưa đến mức truy cứu trách nhiệm hình sự, có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng (theo khoản 2 Điều 23 Nghị định 82/2020/NĐ-CP).
Về trách nhiệm hình sự: hành vi trên còn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về Tội vi phạm quy định về hoạt động bán đấu giá tài sản (Điều 218 Bộ luật Hình sự 2015 sửa đổi, bổ sung 2017) khi chứng minh được mục đích của việc đặt giá cao rồi bỏ cọc là để thông đồng, dìm giá hoặc nâng giá trong hoạt động bán đấu giá tài sản. Mức hình phạt cho tội danh này có thể từ phạt tiền lên đến 1.000.000.000 đồng và phạt tù cao nhất đến 5 năm. Bên cạnh đó, người phạm tội còn phải đối diện với việc cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm.
4. Lời kết
Hành vi bỏ cọc, không thanh toán tiền khi trúng đấu giá không chỉ gây mất uy tín của tổ chức, cá nhân đấu giá mà còn bị đối diện với các chế tài hành chính và hình sự. Do vậy, để bảo vệ quyền lợi cho chính mình, giảm thiểu rủi ro pháp lý, tổ chức, cá nhân có ý định tham gia đấu giá đừng ngần ngại liên hệ với Luật sư, chuyên gia pháp lý để được tư vấn, hỗ trợ.
Tiếng Việt 
English